Zákon o nájemném v ÚPV (6.2.2003)

Dne 5.2.2003 se uskutečnila informační schůzka v Ústavně právním výboru (ÚPV) týkající se přípravy zákona o nájemném. Příprava nového zákona je reakcí vlády na výrok Ústavního soudu, který rozhodl, že Ministerstvo financí nemůže rozhodovat o regulaci nájemného pouze svými vyhláškami.

Kromě členů ÚPV se zúčastnili jednání zástupci zpracovatelů předloh zákonů - za Ministerstvo pro místní rozvoj F. Vnouček, náměstek ministra, D. Grabmüllerová, ředitelka odboru bytové politiky MMR. Za Ministerstvo financí J. Šulc, náměstek ministra. Dále se jednání zúčastnili zájemci z řad občanů i občanských sdružení např. OSMD, zástupci kanceláře Veřejného ochránce práv apod.

Ministerstvu financí a Ministerstvu pro místní rozvoj bylo vládou uloženo předložit návrh zákona o nájemném z bytů. U obou resortů je pohled na řešení problematiky nájemného z bytu odlišný. V rámci jednání ÚPV byly prezentovány návrhy právních úprav obou ministerstev a vyslechnuty připomínky.

Základní koncept Ministerstva pro místní rozvoj (který považuji za slibnější z hlediska vytvoření trhu s byty) lze popsat následovně:

Návrh současně plní stanovený cíl deregulace nájemného, kterým je dosažení situace, kdy bude nájemné v bytech (vyjma bytů kde je uplatňováno věcně usměrňované nájemné) odpovídat vztahu nabídky a poptávky na místních trzích s byty. Návrh svým pojetím vychází z modelu uplatňovaného v mnoha evropských zemích. Jeho podstatou je, že výše nájemného i jeho změny se sjednávají dohodou smluvních stran. V situaci, kdy nedojde k dohodě o změněn nájemného, nabízí návrh zákona postup, jak změny nájemného dosáhnout. Klíčovým prvkem tohoto postupu je tzv. v místě obvyklé srovnatelné nájemné sloužící jako kritérium, podle něhož se posuzují požadavky na změnu nájemného. Tento systém působí jak ve prospěch nájemce, neboť jej chrání před neodůvodněným či nadměrným zvyšováním nájemného, tak ve prospěch pronajímatele, kterého chrání před "zmrazením" nájemného. Návrh zákona současně reaguje na současnou specifickou situaci, kdy vedle sebe existují dvě často nesouměřitelné hladiny nájemného, a proto zavádí i tzv. přechodné období umožňující sblížení těchto cenových hladin, které je podmínkou plné funkčnosti výše popsaného systému.

V současné době stojí vedle sebe systém dvojích cen, které jsou velmi odlišné. Poměr objemů nájmu s těmito cenami je 1:9 (tj. u 90-ti procent objemu je nižší, regulovaná sazba). Tato deformace dává velký prostor pro černý trh s byty. Podle MMR zahrnuje černý trh cca 30 tis. bytů a nezdaněné finanční prostředky unikající do spotřeby jsou v úrovni 1-5 mld. Kč.

Podle odhadů MMR, by se v případě, kdy by nebyl trh deformován, pohybovala rovnovážná cena mezi stávajícími dvěma cenami a to blíže k hladině regulované na třetině jejich rozdílu.
Z tohoto předpokladu vychází i návrh systému zvyšování maximální hranice nájemného v rámci přechodného období. Přechodné období je definováno tak, že skončí poté, co se obě ceny přiblíží na 85% (tj. dynamicky se měnící klesající tržní cena a regulovaná cena). Vzhledem k neelastičnosti trhu není možné očekávat, že by se rozdíly srovnaly v atraktivních lokalitách během krátké doby. U Prahy je odhad MMR na 6-12 let, v menších městech jsou buď již ceny vyrovnány, nebo by byly srovnány do cca dvou let. Po této době by byl aplikován systém jemnější regulace, uplatňovaný např. v Německu.

Dalším východiskem MMR je názor, že nelze účinně napravovat ekonomicky deformované ceny bez fungujícího a dobře zacíleného sociálního nástroje. Současný systém příspěvků na bydlení, který reaguje pouze na příjem rodiny a nikoliv na jeho skutečné zatížení tuto roli neplní. Jakékoli narovnávání cen je zapotřebí doplnit úpravou sociálního sytému.

Odstraněním deformací by nastartovalo přesouvání nemalých prostředků z černého trhu na trh legální. To by vedlo k navyšování příjmů pronajímatelů. Vzhledem k tomu, že z cca milionu nájemních bytů jsou 2/3 ve vlastnictví obcí, dá se předpokládat, že by se veřejné rozpočty úpravou nájemného natolik zvedly, že by bylo možné vytvořit takovou sociální dávku, která by mohla dorovnávat nájemné konkrétním rodinám s nízkými příjmy. V některých zemích jsou za takovéto sociální kompenzace odpovědné obce.

Maximální výše nájemného by se přibližovala na cenu místně obvyklou. Systém navržený MMR, je inspirován německým systémem, jehož smyslem je regulovat podle místních podmínek, podle místního trhu.
Cena místně obvyklá, je známa i českému právnímu řádu. Návrh MMR vychází z toho, že do ceny obvyklé se nezapočítávají mimořádné okolnosti trhu. A právě regulace je tou mimořádnou okolností (mezi obvyklé podmínky nepatří uplatňování regulace). Cena obvyklá je tedy cena neregulovaná.

Přiložené obrázky

  • 060203-1.JPG, 25 kB