Ústavní soud a problémy s bydlením (26.4.2003)

V souvislosti s několika nedávnými verdikty Ústavního soudu ve vztahu k bytové problematice, které naznačují, jakou představu má tato instituce o způsobu a mezích regulace nájemného, vzniká jistá naděje na rychlejší legislativní změny. Na změny, které by měly zlepšit situaci v oblasti bydlení, tj. které by napomohly odstranit černý trh s byty, které by umožnily rychlejší regeneraci bytového fondu, zlepšily dostupnost nájemního bydlení i ochotu investorů stavět nájemní byty. Jaká je však reálná naděje na změny?

V současné době jsou připraveny k projednávání dvě předlohy zákonů. Prvou je vládní návrh, který zpracovalo ministerstvo financí. Tento návrh je na programu jednání poslanecké sněmovny a má před prvním čtením. K tomu aby mohla vláda do parlamentu dostat tento zákon museli socialističtí ministři přehlasovat své koaliční kolegy ve vládě, a pro jeho schválení se začíná vytvářet koalice ČSSD a KSČM. Druhý návrh - zákon o ochraně nájmu bytů, vznikl z iniciativy komunistických poslanců ve sněmovně a má před druhým čtením. Stanovisko vlády k tomuto zákonu bylo negativní.

Vládní návrh vzniká pod tlakem rozhodnutí Ústavního soudu
Ústavní soud zrušil ke dni 31. 12. 2001 již několikrát novelizovanou vyhlášku č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Dva následující výměry 1/2002 a 6/2002, které ji měly nahrazovat (a které vycházely ze stejných principů) byly prostřednictvím nálezů Ústavního soudu také zrušeny. Ústavní soud konstatoval, že vyhláška č. 176/1993 Sb. je v rozporu s Listinou základních práv a svobod a čl. 1 Ústavy ČR. Vzhledem k tomu, že vytvořit výměr bez vad, aniž by byl přijat nový zákon o nájemném by bylo velmi obtížné, přistoupila vláda ke konstrukci zákonné normy.

Jakou představu má Ústavní soud o způsobu a mezích regulace nájemného
Ve zdůvodnění nálezů Ústavního soudu k rušeným vyhláškám i následného cenového moratoria (viz 027 US 84), jsou velmi významné argumenty, které nejen vysvětlují důvody zrušení výměrů i moratoria, ale jasně naznačují, jakou představu má Ústavní soud o způsobu a mezích regulace nájemného pro budoucnost.
Ústavní soud deklaroval, že sama cenová regulace nemusí být v rozporu s ústavním pořádkem, pokud ale tato regulace vychází z tržních cen a respektuje "spravedlivou rovnováhu" mezi imperativy obecného zájmu a ochrany základních práv jednotlivce. A dále, že "musí tedy existovat rozumný vztah proporcionality mezi použitými prostředky a sledovanými cíli". Nemá-li cenová regulace přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví

Nejdůležitější představy vyplývající ze stanovisek Ústavního soudu jsou následující.
- Státní cenová regulace nesmí znemožňovat návratnost potřebných nákladů ani tvorbu zisku.
- Stát musí sociální případy řešit nikoli asociální plošnou regulací, ale ve světě běžným adresným příspěvkem na nájemné, který budou pobírat skutečně potřební občané.
- Regulace musí vycházet z tržních cen.

Jaká je perspektiva
Nezdá se však, že by vládou překládaný zákon respektoval meze dané stanovisky Ústavního soudu. Naopak, posiluje regulaci tím, že do ní zahrnuje ceny, které byly dosud tržní (např. služby, náklady na úklid a provoz výtahu) a v tzv. "přehledu nájemného v obci" odvozuje výši nájemného od existujících regulovaných cen.

Přijetí takovéhoto zákona by vedlo ke zmrazení i toho malého trhu s byty, který dnes existuje a způsobilo by ještě větší deformace, než kdyby byl zachován současný stav.

Vzhledem k tomu, že uvedené návrhy včetně vládního zachovávají prvky o jejichž neadekvátnosti se již Ústavní soud vyjádřil, nebudou mít zřejmě naději na existenci, pokud bude opět bude využita žaloba na neústavnost takovýchto zákonů a to lze předpokládat.

Vzhledem k tomu, že od prvního verdiktu Ústavního soudu uběhlo více nežli 16 měsíců, aniž by vláda skutečně využila čas, který ji dal k vytvoření "nového kvalitního právního předpisu" dá se předpokládat, že od ní nelze po dobu jejího mandátu očekávat takové legislativní změny, kdy by byla stanoviska Ústavního soudu respektována a tedy ani reálný posun v legislativním řešení dostupnosti bydlení.