Pohled do minulosti - Gymnázium Buďánka

Citovaným prohřeškem rady MČ5 a starosty je údajná nevstřícnost k požadavkům gymnázia Buďánka týkajícího se rozsahu pronajímaných prostor ve škole na Žvahově. Jaká je podstata sporu? Rada městské části vypsala záměr pronájmu školy. Po vyhodnocení přihlášek dospěla k závěru, že má zájem o dva ze subjektů, které se do záměru přihlásily (gymnázium a taneční školu). Jedním z důvodů bylo neúplné využití kapacity objektu při pronájmu jen jednomu ze zájemců. Dalším důvodem byl zájem o podporu více druhů vzdělávání. Rada zvolila pouze jednoho přímého nájemce protože si chtěla zjednodušit komunikaci s uživateli objektu. Fungování druhého subjektu mělo být ošetřeno podpronájmem. Realizace soužití dvou subjektů prostřednictvím podnájemní smlouvy se ukázalo díky jejich nedohodě jako nefunkční.

Podpronájem za stejných podmínek byl navíc vnímán jedním subjektem (OGB - viz níže) jako újma a to vzhledem k tomu, že necítilo možnost realizovat své budoucí záměry. Rada MČ5 nefunkční úmysl (závisející na vzájemné dohodě nájemce a podnájemce) napravila novým záměrem, kde jsou smluvními stranami obě uvedené školy, které se do záměru opět přihlásily. Oba subjekty mohou nyní podle nové smlouvy v budově své záměry plně realizovat. Do konce března r. 2007 mají nyní ředitelé obou škol možnost předložit detailní návrh na dělení budovy a své představy o společném užívání objektu.
 
Jako přímého nájemce vybrala MČ5 původně Osmileté gymnázium Buďánka (OGB) a jako podnájemce Taneční centru Praha (TCP), doporučené komisí výchovy a vzdělávání. Po řadě jednání s oběma subjekty si rada ve smlouvě vyčlenila jako podmínku povinnost dohody nájemce s podnájemcem (viz níže).

Poté co nedošlo mezi subjekty OGB a TCP k dohodě o společném využívání prostor, MČ5 vypověděla oba subjekty, vypsala nový záměr pronájmu a to pro oba subjekty. OGB i TCP projevili opět zájem o pronájem a oba subjekty byly vybrány aby školu sdílely. Poté MČ5 nabídla smlouvu, ve které byla již škola rámcově rozdělena tak aby v ní mohli fungovat obě instituce a tuto smlouvu předložila zúčastněným. Aby se obě školy mohly v budově plně realizovat i v budoucnosti MČ5 se zavázala posoudit další přístavby a přislíbila i další financování rozšíření objektu. Kapacita současného areálu školy je 500 žáků. Po úpravách může vzrůst kapacita školy o dalších dvě stě míst. V současné době má OGB 198 a TCP 128 žáků.


Smlouva ze strany OGB nebyla dosud podepsána, protože OGB zřejmě cítí jistou výhodu, která plynula ze setrvání na původní smlouvě (o které se MČ domnívá, že je neplatná a OGB naopak na ní staví možnost získání celé školy pro své účely, tak jak plánovala v budoucím horizontu).

MČ5 se domnívá, že původní smlouva je neplatná jak z důvodů nenaplnění podmínky o dohodě mezi nájemcem a podnájemcem a dále díky nezaplacení nájemného v určeném termínu. Od října 2006 i z důvodů přihlášení se OGB do nového záměru na pronajmutí školy.


podrobnější popis situace:

1) do záměru na pronájem budovy školy se přihlásilo více subjektů
Do výběrového řízení se přihlásili ( protokol z otvírání nabídek ze dne 8.2.2005) <04> [číslo v hranaté závorce značí číslo dokumentu v přehledu dokumentů zpracovaného Odborem obchodních aktivit MČ5]
1) Osmileté gymnázium Buďánka o.p.s. (OGB)
2) Soukromá střední odborná škola a soukromé střední odborné učiliště Bean s.r.o
3) Vzdělávací společnost ATREDA s.r.o.
4) Taneční centrum Praha o.p.s. (TCP)

2) rada MČ Praha 5 měla zájem mít v objektu školy OGB a TCP
Jako podklad k jednání rady se vyslovila komise výchovy a vzdělávání pro dva subjekty a to OGB a TCP
komise výchovy a vzdělávání (KVV) ze dne 7.3.2006: "..doporučuje schválit: pronájem objektu ... OGB s možností uzavření podnájemní smlouvy s TCP konzervatoř Praha o.p.s. s tím, že před podpisem nájemní smlouvy bude předložena nová ekonomická rozvaha společného fungování obou škol." <6>.

K tomuto postupu se přikláněla i rada MČ P5
usnesení Rady městské části Praha 5 (č. 14/410/2005 ze dne 29.3.2005) : "Rada schvaluje pronájem objektu Pod Žvahovem 5/463 Osmiletému gymnáziu Buďánka o.p.s. s možností uzavření podnájemní smlouvy s TCP konzervatoř Praha o.p.s. a ukládá odboru obch. aktivit předložit radě nájemní smlouvu ke schválení. Důvodem zájmu rady MČ5 i komise výchovy a vzdělávání o dva subjekty v budově byla snaha podporovat současně více směrů ve vzdělávání a dále z důvodu neúplného využití kapacity objektu při pronájmu jednomu zájemci (alespoň do roku 2012)"
Pojem "možnost podpronajmout" v usnesení rady byl pouze formálním vyjádřením tohoto zájmu o dva subjekty ve škole a všechny další kroky o tom také svědčí. Tento kompromisní výraz byl zvolen také proto, protože ještě nebylo jasné jak se budou o školu subjekty dělit, podmínkou byl ještě podpis smlouvy. <08>

Účast TCP prostřednictvím nějakého druhu podnájmu akceptovalo také OGB
Dne 19.4.2005 se konalo jednání mezi OGB o.p.s., TCP Praha o.p.s. a MČ Praha 5 týkající se dalšího postupu uzavření nájemní smlouvy (Řešátko, Schneider ) <09>. To svědčí o povědomí obou subjektů o nutnosti spolupráce.

Ve smlouvě si rada vyčlenila jako podmínku povinnost dohody nájemce s podnájemcem.
Uvedená podmínka je v Usnesení RMČ Praha 5 č . 31/1090/2005 ze dne 16.8.2005, ve kterém schválila nájemní smlouva s OGB o.p.s. na pronájem objektu a jejíž přílohou je smlouva. <14>

Ve smlouvě v odst. V. čl. 12 je psáno: "Pronajímatel vyslovuje nájemci souhlas s podpronájmem dohodnuté části předmětu nájmu dalšímu školnímu subjektu a to TCP konzervatoři o.p.s., se sídlem U Větrníku 6 a nájemce je povinen předložit podnájemní smlouvu pronajímateli"

Tento výraz obě strany interpretují různě, tj. OGB to necítila jako závazek a pro MČ5 to bylo podmínkou pronájmu. Ze všech předchozích i dalších kroků bylo zřejmé, že MČ5 měla zájem o umístění dvou subjektů od samého začátku a proto tento výraz neinterpretovala jako druhotnou možnost ale jako prvořadou podmínku.


3) Zajištění více subjektů prostřednictvím podnájemní smlouvy bylo nešťastné a ukázalo se jako nefunkční
Výše uvedená podmínka povinnosti dohody mezi nájemcem a pronajímatelem způsobovala problémy. Bez ohledu na tom, na čí straně byla vina, nebo větší vina při nedohodě, smlouva v tomto bodě nebyla naplněna. Je zřejmé, že pokud by od samého počátku byla škola rozdělena a nabídnuta dvěma přímým zájemcům, nedošlo by k následným prodlevám v uzavření smlouvy.


4) Poté co nedošlo mezi subjekty OGB a TCP k dohodě o společném využívání prostor, MČ5 vypověděla oba subjekty, vypsala opět záměr pronájmu (do kterého se obě instituce přihlásily) a vytvořila nyní již smlouvu, ve které byla již škola rozdělena pro dva subjekty a tuto smlouvu předložila zúčastněným. Aby se obě školy mohly v budově plně realizovat MČ5 umožnila posouzení přístavby a přislíbila i další financování rozšíření objektu. I po navýšení maximální kapacity studentů OGB, která je předpokládána v roce 2012, mohly by obě školy v uvedeném objektu provozovat plně své školní aktivity

Usnesením rady ze dne 21.2.2006 bylo stanoveno, že pokud nedojde k podepsání podnájemní smlouvy připravit rozdělení objektu a připravit návrh dvou nájemních smluv.
Usnesení RMČ Praha 5 č. 9/274/2006 ze dne 21.2.2006: "Rada vzala na vědomí smluvní odsouhlasení znění podnájemní smlouvy mezi OGB o.p.s. a TCP o.p.s. a vzala na vědomí smluvní zajištění mezi nájemcem a podnájemcem a uložila OOA v případě nepodepsání podnájemní smlouvy oběma smluvními stranami vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou dne 31.8.2005 mezi MČ Praha 5 a OGB o.p.s. a následně připravit rozdělení NP v objektu a připravit návrh dvou nájemních smluv". <20>

Usnesením RMČ Praha 5 č. 9/274/2006 ze dne 21.2.2006 byl stanoven termín k předložení podnájemní smlouvy do 31.3.2006. Tento termín nebyl splněn.
Usnesení RMČ Praha 5 č. 28/950/2006 ze dne 28.6.2006, kde RMČ prohlašuje, že "..záměrem MČ Praha 5 je upřednostnit společné využívání objektu Pod Žvahovem 5/463 OGB o.p.s. a TCP o.p.s., dále že podpoří každou společnou iniciativu OGB a TCP". Dále vzala na vědomí informaci o stavu využívání objektu a nepředložení platné podnájemní smlouvy. Schválila ukončení nájemní smlouvy ze dne 31.8.2005, zveřejnění nového záměru a podepsání dvou nájemní smluv. <21>

dne 29.8.2006 RMČ ukončuje nájemní smlouv z důvodu neplacení nájemného.
Usnesení RMČ Praha 5 č. 33/1263/2006 ze dne 29.8.2006 kde RMČ Praha 5 "schvaluje ukončení nájemní smlouvy výpovědí danou nájemci z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy - neplacení nájemného" <25>

Rada schvaluje zveřejnění záměru pronájmu objektu pro OGB, a zapracovává do plánu investic finanční prostředky ke stav úpravám na rozšíření učebních prostor v objektu, obě školy se přihlašují a smlouva umožňuje plnou realizaci záměrů obou škol.

Usnesení RMČ Praha 5 č. 35/1330/2006 ze dne 12.9.2006: RMČ Praha 5 vzala na vědomí informaci o stavu vývoje pronájmu objektu a dále schválila zveřejnění záměru pronájmu objektu pro OGB o.p.s. a TCP o.p.s. a podepsání dvou nájemních smluv zároveň ukládá investičnímu odboru zapracovat do plánu investic na r. 2007 finanční prostředky ke stav úpravám na rozšíření učebních prostor v objektu <29>

Dne 14.9.2006 je zveřejněn záměr pronájmu pro OGB a TCP <30>

Dne 27.9.2006 se OGB o.p.s. se přihlašuje do záměru <38>

Dne 3.10.2006 se RMČ usnáší na zrušení výpovědi (ke dni podpisu nové smlouvy) a dále schvaluje uzavření nájemní smlouvy s OGB o.p.s. a s TCP o.p.s. ( usnesení RMČ Praha 5 č. 39/1488/2006) <43>

Dne 10.10.2006 RMČ vzala na vědomí harmonogram postupného rozšiřování prostor a schválila znění nájemních smluv ( usnesení RMČ Praha č. 41/1539/2006) <50>


I po navýšení maximální kapacity studentů OGB, která je předpokládána v roce 2012, mohly by obě školy v uvedeném objektu provozovat plně své školní aktivity.
Cílový stav počtu studentů v obou školách v r. 2012 předpokládá cca 480 studentů. Z toho 288 studentů OGB o.p.s. a 192 studentů TCP o.p.s. Tato skutečnost vyplynula jak z místních šetření, tak z jednání s řediteli škol, ale i ze zpracované společné studie na rozvoj objektu, která je na Odboru obchodních aktivit MČ5. V případě, že by se podařilo tuto studii realizovat, vzniká možnost vybudování dalších učeben, kabinetů a zkušeben. Značné možnosti naskýtají půdní prostory objektu, ale i možnost dalších přístaveb a dostaveb např. nad vstupem do školy.

Kapacitní využití a možnosti rozvoje objektu Pod Žvahovem 5/463 by nebyly plně využity při pronájmu pouze jedinému školského subjektu a lze je využívat dvěma subjekty.V současné době došlo již ke společnému investováni školami do objektu a to o celkové výši cca 2.400.000,-Kč (sociální zařízení, šatny, školní jídelna ..) a tento společný trend by měl pokračovat.

Jeden subjekt byť by v roce 2012 naplnil předpokládaný počet žáků pravděpodobně by jen obtížně zajišťoval plné využití, rozvoj a údržbu areálu dle představ MČ Praha 5. V současné době lze též konstatovat, že ředitelé škol jsou schopni domluvit na stávajícím kapacitním využití objektu ale i jiné spolupráci.

Novou smlouvou MČ navrhuje nerušenou nájemní smlouvu po dobu 10 let možnost přístavby a příslib dalšího financování tohoto rozšíření objektu.

V navržené smlouvě na pronájem objektu 10.10.2006 ( usnesení RMČ Praha č. 41/1539/2006) je m.j. stanoveno následující:

3.3.1. Pronajímatel se zavazuje nevypovědět nájemní smlouvu bez udání důvodů po 10 led od uzavření této smlouvy
6.20. Nájemce je povinen v součinnosti s Tanečním centrem Praha – konzervatoří o.p.s. podat jednotné záměry na zvýšení kapacity provozních ploch předmětu nájmu pronajímateli ve lhůtě do konce měsíce března 2007.
6.21. Pronajímatel se zavazuje k financování dostavby objektu ... a to do výše 1.500.000,- Kč"
<53>

5) Závěr
Jsou vytvořeny podmínky pro to, aby ve škole Pod Žvahovem mohly působit dva subjekty a to tak, že budou moci rozvíjet své záměry v plném rozsahu. Po jednání rady ZHMP ze dne 12.12.2006 má nyní OGB odsouhlaseno navýšení kapacity z 198 na 235 žáků. Její záměr na rozšíření není ohrožen.